Základný dokument preukazujúci vlastníctvo, ako aj pri iných nehnuteľnostiach je list vlastníctva, kde sa dočítate, o aký pozemok - druh pôdy sa jedná, o akej výmere, koľko má majiteľov, prípadne, či na pozemku neviaznu žiadne ťarchy a vecné bremená. Tak ako pri bytoch a rodinných domoch, je aj pri kúpe pozemku potrebné vyhotoviť kúpnu zmluvu v súlade s Občianskym zákonníkom a podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Pozemok na liste vlastníctva môže byt vedený, podľa § 9 katastrálneho zákona, ako: Orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávne porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy. Pozemok sa stáva stavebným pozemkom až vtedy, keď je na tento pozemok vydané právoplatné stavebné povolenie. Dovtedy môžeme hovoriť len o pozemku určenom na výstavbu. Najpodstatnejšou vecou, ktorá rozhoduje o budúcnosti a charakteru pozemku je územný plán. Ten pojednáva o tom, či je pozemok určený napr. na výstavbu rodinného domu, polyfunkčnej budovy, prípadne obytného domu, alebo na priemyselnú výstavbu, prípadne sa jedná o plochy zelene, plochy parkov, cintorínov, alebo o ornú pôdu, les, atď.
V našom prípade, za predpokladu, že chceme stavať rodinný dom, by mal byť pozemok zahnutý v územnom pláne na individuálnu bytovú výstavbu, tzv. IBV. Pokiaľ chceme stavať polyfunkčnú budovu, tak na Občiansku vybavenosť, tzv OBV. O územnom pláne, zmenách a úpravách vždy rozhoduje obecné zastupiteľstvo- obec. Ďalej odporúčam vyžiadať na príslušnom obecnom úrade záväzné písomné stanovisko k možnosti využitia pozemku na stavebné účely. Veľkou výhodou je, pokiaľ kúpite pozemok s platným územný rozhodnutím.
Ešte pred kúpou pozemku je potrebné si zistiť u správcov inžinierskych sietí, t.j. plynárne, vodárne a kanalizácie, elektrárne, kde je najbližší bod napojenia, napr. či tieto siete sú privedené už priamo k pozemku alebo ich budete musieť dotiahnuť vy. Taktiež je dôležitá, či dané siete majú dostatočnú kapacitu , aby ste sa mohli na ňu napojiť.
V prípade, že siete nie sú dotiahnuté k predmetnému pozemku, je potrebné sa predbežne dohodnúť so správcami sietí, na koho náklady budú k pozemku privedené. Z našich skúseností tieto náklady hradí nový majiteľ pozemku. Výnimkou sú väčšie projekty (napr. výstava 15 rodinných domov), kde sa dá časť nákladov na zavedenie elektriky a plynu refundovať. Prípadne je možné osloviť i obec, pretože aj tá sa môže podieľať na spolufinancovaní, napr. z euro dotácií.
Pokiaľ tieto poznatky nemáte písomne potvrdené, neodporúčame vám takýto pozemok kúpiť, pretože sa môžu vyskytnúť neskôr problémy a pozemok sa stane bezcenným. Taktiež je dobré preveriť si u telekomunikačných operátorov, či cez daný pozemok neprechádzajú podzemné káblové vedenia, optický kábel, atď. Pod zemským povrchom môžu byť aj ďalšie prekážky ako napr. vysoké napätie, strategické potrubia, teplovod, atď. Netreba zabúdať ani na ochranné pásma, napr. pri vysokom elektrickom napätí, alebo vysokotlakovom vedení zemného plynu. V takomto prípade pozemok, ktorý kupujete, môže byť v poriadku, napriek tomu na ňom stavba nemusí byť možná, resp. len s obmedzeniami.
Ďalším dôležitým dokladom je geometrický plán, z ktorého vidíte orientáciu pozemku vzhľadom k svetovým stranám, kópia z katastrálnej mapy, ktorá pojednáva o polohe pozemku vzhľadom k situácii v obci. V každom prípade by mal byť pozemok vytýčený geodetom v teréne a mali by ste dostať k dispozícii tzv. vytyčovací plán.
V prípade, že kupujete pozemok, ktorý nie je na liste vlastníctva evidovaný ako zastavené plochy a nádvoria ( ZPaN), je potrebné požiadať príslušný pozemkový úrad o vyňatie časti pozemku z pozemkového fondu pod výstavbu. V prípade, ak je takýto pozemok v intraviláne obce, je takýto prevod bezplatný. Ak sa nachádza v extraviláne (mimo obce), je možné, vynímať takúto časť pozemku za úhradu. Týka sa to tiež ornej pôdy, pretože pri vynímaní ornej pôdy z pôdneho fondu zohráva veľkú úlohu tzv. bonita pôdy. Čím je pôda kvalitnejšia, tým môže byť poplatok za prevedenie na druh pôdy ZPaN vyšší.
V prípade, že ste už pozemok kúpili, čaká vás zhromaždenie dokladov pre vydanie právoplatného stavebného povolenia. Na príslušnom stavebnom úrade vám dajú zoznam podkladov, ktoré sú potrebné, aby ste doložili. Jedným z najdôležitejších je projektová dokumentácia, list vlastníctva s kolkom, kópia z katastrálnej mapy určená pre právne účely, tzn. tiež s kolkom, ďalej situačný plán, ako bude po výstavbe dom orientovaný na pozemku. Tento podklad by vám mal zabezpečiť projektant. V jeho kompetencii je taktiež zakresliť do tejto situácie pripojenie inžinierskych sietí od miesta napojenia, napríklad z verejnej komunikácie až k pripojeniu vo vašom dome.
Praktická rada na záver: Kúpu pozemku, najmä pokiaľ sa jedná o pozemok mimo intravilánu zverte vždy odborníkom. Jeho prevod je jedným z najkomplikovanejších spomedzi nehnuteľností, lebo má veľa zákutí a špecifikácií. Realitný maklér - odborník vám zistí všetky náležitosti, ktorých môže byť nespočetne veľa. Neodporúčam ani vzorové zmluvy. Tie neriešia problémy, ktoré môžu v tom- ktorom prípade vzniknúť dostatočne podrobne. Vyhnete sa tak zbytočným problémom.
