string(15) "flatonicreal.sk" Ako sa vyvinie realitný trh v budúcnosti - Flatonic


Realitný trh, jeho vývoj a budúcnosť


Vývoj trhu od roku 2008 do súčasnosti

Realitný trh na Slovensku sa  v posledných  troch rokoch zviecha zo spľasnutia globálnej realitnej bubliny, ktorý sa odštartoval v auguste 2008 v USA krachom banky Lehmans Brothers a prepuknutia svetovej hospodárskej krízy. Na Slovensku sa prejavuje dramatickým poklesom cien v určitých lokalitách až o 40 % a prepadom predajnosti. S tým súvisí celkové oslabenie tohto odvetvia, počet realitných sprostredkovateľov klesol, taktiež výrazne klesá dopyt a realizuje sa menej transakcií.  Celkový prepad segmentu sa v roku 2008 pohyboval takmer na úrovni 35%.

Rok 2009 je prekvapujúco lepší a silnejší v segmente predaja nehnuteľností. Klienti realizujú svoje odložené rozhodnutia zaobstarať si vlastné bývanie  (z predchádzajúcich období) a sú podporení masívnou reklamnou kampaňou viacerých  veľkých bánk, hlavne v druhej polovici roku 2009. V tomto roku ceny zaujímavých a predovšetkým menších nehnuteľností dokonca zaznamenávajú opatrný rast do 7% p.a., opäť v závislosti od lokality a atraktivity prostredia. Segment, ktorý stále v realitnom odvetví stagnuje, je predaj rekreačných nehnuteľností, ako napr. víkendových apartmánov, chát, víkendových domov a záhradiek. Pomalšia dynamika je aj pri predaji stavebných pozemkov. Klienti prioritne riešia otázku okamžitého vlastného bývania.

V roku 2010 pokračuje trend z roku 2009, ceny bytov v krajských mestách mierne stúpajú. Zvyšok trhu je zastabilizovaný a toto obdobie môžeme považovať za konsolidačné, kedže sa toto odvetvie vracia do svojho zabehnutého kolobehu. Predajov sa však realizuje menej ako v predchádzajúcom roku, čo je ale prirodzené,  nakoľko v roku 2009 bola predajnosť naakumulovaná aj za predchádzajúce obdobia.

Zmena nastáva v roku 2011, slabšie jarné obdobie vystriedalo paradoxne silnejšie leto, kedy predaj nehnuteľností dynamicky rástol,  čo  len potvrdzuje, že počas krízy a turbulentných rokov neplatia žiadne štatistiky, ale trh sa vyvíja hegemónne a je ťažko čitateľný.  V polovici  októbra 2011 nastáva postupný útlm opätovne ústiaci do prepadu predajnosti, prichádza druhá vlna finančnej krízy a s ňou spojené spomalenie celého odvetvia.

Zhoršenej situácii na Slovensku nepridáva ani politická kríza, ústiaca až do predčasných parlamentných volieb konajúcich sa v marci 2012. Medzi ponukami nehnuteľností prevláda tzv. panický predaj, kde sú vlastníci pritlačení nepriaznivou finančnou situáciou (napr. neschopnosťou splácať hypotekárny úver, na základe straty zamestnania), predať  svoje nehnuteľnosti výrazne lacnejšie  o 20%  až 30 % z ich súčasnej trhovej hodnoty. Taktiež geometrickým radom narastá počet exekúcií  a dobrovoľných dražieb, ktorými si záložný veritelia uplatňujú svoje pohľadávky zabezpečené záložným právom.  Realitný trh je na jednej strane deformovaný nízkymi cenami vyplývajúcimi z vyššie uvedeného panického predaja a dražieb a na druhej strane stále vysokou cenou niektorých novostavieb  z predkrízových období, ktoré sú za daných podmienok a cien nepredajné

Budúci vývoj cien nehnuteľností

Pri ponuke tzv. second-handových  bytov a rodinných domov ( starších nehnuteľností) sú ceny v mnohých krajoch na historických minimách za uplynulých 5 rokov. Nehnuteľnosti s dobrou polohou, dispozíciou , občianskou vybavenosťou  a nižšou cenou min.  o 10% ako je ich súčasná hodnota, sa predávajú pomerne rýchlo. V databázach  realitných sprostredkovateľov  zostávajú ponuky, kt. sú za vyššie ceny, alebo majú  výrazný handicap, napríklad pri bytoch môže ísť o prízemné byty, byty bez balkónov, alebo byty na posledných podlažiach bytových domov  pod strechou a absenciou výťahov. Tieto, ale aj mnohé iné faktory vplývajú na úspešnosť predaja.

V horizonte dvoch rokov, za predpokladu, že nenastane ďalšia hospodárska recesia,  pri second-handových bytových jednotkách sa dá očakávať nárast cien v rozmedzí od 0,5%  až 3%- pri stredových bytoch do 70m² s rozumnou a funkčnou dispozíciou ( vhodná najmä pre mladé rodiny) , občianskou vybavenosťou (škola, škôlka, lekárske stredisko) s možnosťou rýchleho a bezproblémového parkovania. 

Pri stavebných pozemkoch o výmere od 600 do 800 m², kt. majú dobrú celoročnú dostupnosť, pekné výhľady, sú v nových zónach výstavby a tvar pozemku zodpovedá požiadavkám na stavbu trendových stavieb súčasnosti- bungalovu, čiže minimálna šírka pozemku 20 metrov, dostupnosť inžinierskych sietí  a vybudovaná cestná komunikácia je samozrejmosťou, môžeme taktiež očakávať nárast v intervale od 1% do 4% .

Pri starších RD  sa rast cien nepredpokladá, môže nastať len ojedinele a bude sa odvíjať výhradne od lokality, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Práve tento segment nehnuteľností to bude mať  pri  predaji  v budúcnosti veľmi náročné a to najmä z hľadiska toho, že v súčasnosti nové technologické postupy a moderné stavebné materiály umožňujú pomerne lacnú a rýchlu výstavbu (napr. drevodomy, montované domy) nového domu podľa vlastných predstáv. Trendom  sa stane - DOM ZA CENU BYTU, kde novostavba rodinného domu s maximálne využitou dispozíciou o výmere cca  120 m² podlahovej plochy  na pozemku o celkovej výmere  600m²  v okolí krajských miest (pri hlavnom meste je akceptovaná aj vyššia cena o 35%  ) bude dostupná už od 100tis EUR.

Vo všeobecnosti rast cien môžu podporiť  lacné úrokové sadzby a dobrá dostupnosť hypoték, čiže vývoj realitného trhu je priamou úmerou závislý od úrokovej politiky bánk. Cenu nehnuteľností ďalej bude ovplyvňovať vývoj a zahájenie výstavby  nových developerských  projektov a ďalšie ekonomické ukazovatele, ako je zamestnanosť, výška priemernej mzdy a životného minima, inflácia a hrubý domáci produkt.