Väčšina developerských projektov sa nezačína výkopom. Začína rozhodnutiami.
Keď ľudia premýšľajú o developerskom projekte, predstavia si stavebný pozemok, architektonickú štúdiu alebo stavebné stroje. V skutočnosti však úspech projektu vzniká oveľa skôr – ešte pred prvou čiarou na výkrese.
Práve prvé strategické rozhodnutia majú najväčší vplyv na to, či sa projekt bude predávať rýchlo, či získa bankové financovanie, či bude ziskový a či sa podarí dodržať plánovaný harmonogram.
Vo 4SALE Developer Partner pristupujeme ku každému projektu komplexne. Marketing, predaj, financovanie ani projektový manažment nevnímame ako samostatné disciplíny. Všetky na seba nadväzujú a ovplyvňujú výsledok projektu.
V tomto článku vás prevedieme celým procesom developerského projektu – od analýzy pozemku až po odovzdanie posledného bytu novému majiteľovi.
1. Všetko začína pozemkom
Mnohí developeri kupujú pozemok preto, že je dostupný alebo sa nachádza na atraktívnom mieste.
To však nestačí.
Pred akoukoľvek investíciou je potrebné zodpovedať niekoľko základných otázok:
Aj výborne situovaný pozemok môže byť z pohľadu developmentu nevhodný. Naopak, menej atraktívna lokalita môže pri správnom nastavení projektu ponúknuť vysoký potenciál.
Preto vo 4SALE Developer Partner začíname každý projekt dôkladnou analýzou zrealizovateľnosti, ktorá pomáha odhaliť príležitosti aj riziká ešte pred prvou investíciou.
2. Analýza zrealizovateľnosti – základ každého úspešného projektu
Po preverení pozemku nasleduje analýza ekonomickej a obchodnej realizovateľnosti projektu.
Nejde o dokument vytvorený pre banku.
Ide o nástroj, ktorý developerovi pomáha odpovedať na otázku:
Má tento projekt reálnu šancu uspieť na trhu?
Analýza zrealizovateľnosti zahŕňa:
Práve v tejto fáze vznikajú rozhodnutia, ktoré ovplyvnia celý životný cyklus projektu. Rovnako analýzou realizovateľnosti sa v úvodnej fáze dokáže predchádzať mnohým chybám a neefektívnym rozhodnutiam.
3. Financovanie projektu
Ani kvalitný projekt sa nezaobíde bez vhodne nastavenej finančnej stratégie.
Developer má dnes spravidla tri možnosti:
Banky dnes neposudzujú len hodnotu pozemku.
Sledujú aj:
Dobre pripravený projekt pre účely bankového financovania má výrazne vyššiu šancu získať financovanie za výhodnejších podmienok. Vo 4 sale developer partner pripravujeme komplexné finančné plány a poradenstvo súvisiace so získaním bankového ako aj equitného financovania.
4. Analýza/ návrh dispozící.
Architektúra je dôležitá. Ešte dôležitejšie však je, aby zodpovedala potrebám trhu. Pri návrhu projektu sa rozhoduje napríklad o:
Najlepšie projekty nevznikajú na základe osobných preferencií investora. Vznikajú podľa toho, čo bude kupovať budúci klient a čo akceptuje.
5. Cenová analýza
Jednou z najväčších chýb je nastavovať jednotkové „tabuľkové ceny“. Pri kúpe nehnuteľností hrajú veľkú mieru emócie. Preto my vo 4Sale.sk okrem racionálnej ceny nastavujeme aj emočnú cenu. Takáto individuálna cenotvorba dokáže maximalizovať výsledný profit pre developera.
Rozhodujú napríklad:
Správna cenotvorba dokáže zvýšiť výnos projektu bez toho, aby bolo potrebné zvyšovať priemerné ceny
6. Marketing nieje reklama reklamou
Mnohí developeri začnú riešiť „marketing“ až vo chvíli, keď je projekt pripravený na predaj. V tej chvíli je však už väčšina strategických rozhodnutí nezvratná. Marketing totiž nie je reklama a je prítomný v projekte projekte od jeho začiatku.
Pomáha definovať:
Dobrý marketing nevzniká z pekných vizualizácií. Vzniká z pochopenia trhu.
7. Branding a vizuálna identita
Názov projektu, logo či farebnosť nie sú len grafické prvky. Tvoria prvý dojem, ktorý projekt zanechá. Úspešná značka musí odrážať charakter projektu a musí byť sympatická budúcim klientom. Inak bude komunikácia pôsobiť nedôveryhodne.
8. Web a video ako predajný nástroj
Moderný klient si vytvára názor na projekt ešte pred prvým stretnutím s obchodníkom.
Preto zohrávajú dôležitú úlohu:
Ich cieľom nie je len zaujať. Majú odpovedať na otázky klientov a pomôcť im pri rozhodovaní.
9. Predpredaj
Predpredaj nie je iba spôsob, ako získať prvé rezervácie.
Je to dôležitý nástroj na:
Dobre zvládnutý predpredaj výrazne znižuje riziko projektu.
10. CRM a predajné procesy
Po spustení predaja začína práca s leadmi (dopytmi).
Úspešný predaj si vyžaduje:
Bez dát developer nevie, ako sa projekt skutočne predáva.
11. Projektový manažment
Výstavba prináša množstvo zmien.
Projektový manažment zabezpečuje koordináciu:
Jeho úlohou je udržať projekt v plánovanom čase, kvalite aj rozpočte.
12. Klientské zmeny
Moderní kupujúci očakávajú možnosť prispôsobiť si svoje budúce bývanie.
Klientské zmeny preto musia mať:
Dobre nastavený systém zvyšuje spokojnosť klientov aj efektivitu realizácie. Klientske zmeny však zďaleka neodporúčame pri každom druhu projektu. Často krát to môže byť naopak kontraproduktívne. V aktuálnej situácii odporúčame klientske zmeny len pri butikových projektoch a veľkometrážnych nehnutľnostiach. Pri mixe bytov v segmente MASS naopak odporúčame kompletný štandard s dvomi alebo tromi variantami odtieňov.
Pokiaľ developeri trvajú na klientskych zmenách, treba rátať s navýšením nákladovej položky (aj pri dodávateľskom riešení, nakoľko je nevyhnutná koordinácia procesov).
13. Reporting a kontrola projektu
Developer potrebuje počas celého projektu vedieť:
Pravidelný reporting umožňuje robiť rozhodnutia na základe dát, nie odhadov.
Ako to robíme vo 4SALE
Vo 4SALE Developer Partner nevstupujeme do projektu až vo chvíli, keď treba spustiť reklamu.
Sme partnerom developera počas celého životného cyklu projektu.
Pomáhame pri:
Naším cieľom nie je len predať projekt.
Naším cieľom je pomôcť vytvoriť projekt, ktorý bude úspešný od prvého rozhodnutia až po odovzdanie poslednej jednotky so zásadou maximalizácie profitu developera.
Záver
Úspešný developerský projekt nevzniká náhodou. Vzniká sériou správnych rozhodnutí, ktoré na seba logicky nadväzujú. Ak sa jednotlivé oblasti – analýza, financovanie, produkt, marketing, predaj a projektový manažment – riešia izolovane, vznikajú zbytočné riziká a neefektivita. Naopak, ak sú od začiatku prepojené do jednej stratégie, projekt má výrazne vyššiu šancu na úspech.
Vo 4SALE Developer Partner veríme, že kvalitný development nezačína výstavbou. Začína správnymi rozhodnutiami.
